Samen Waalwijk heeft in samenwerking met de fractie van SGP het onderstaande stuk aan het College van B & W gestuurd.

Waalwijk, 9 december 2024

Schriftelijke vragen art.47 RvO/ontwikkelingen Tilburgseweg 1

Geacht College,

We hebben kennis genomen van de eind oktober door Next Level Real Estate  indienende aanvrage om een omgevingsvergunning voor de realisering van een Hotel en flexwoningen op het perceel Tilburgseweg 1. 

Vooropgesteld onderkennen we de noodzaak om ook in Waalwijk op korte termijn flexwoningen te realiseren om de woningnood voor speciale doelgroepen te ledigen. De zoektocht naar geschikte locaties is voor de raad nog niet inzichtelijk gemaakt. De vraag is of deze locatie wel de meest voor de hand liggende locatie is en welke andere mogelijke locaties in beeld zijn. 

We hebben ook kennis genomen van de vele documenten die in het kader van een WOO-verzoek openbaar zijn gemaakt. We hebben daarbij moeten vaststellen dat de betreffende projectontwikkelaar al een aantal jaren bezig is om het gebied – in afwijking van het recent van kracht geworden bestemmingsplan voor de realisering van een hotel en voorzieningen (waaronder een gebouw bestemd voor kantoor- en medische functies, een restaurant/fastfood en bijbehorende parkeergelegenheden) – te transformeren naar een woongebied.

Uit verschillende ambtelijke adviezen blijkt dat daar stedenbouwkundige bewaren aan kleven. Een citaat uit een van de adviezen dd. 20-10-2022: In onze ogen ligt woningbouw in deze zone niet voor de hand, ook niet in tijdelijke vorm (uiteindelijk is niets zo permanent als tijdelijk). Het woon-en leefklimaat zal bedenkelijk zijn zo dicht tegen de N261 en deze locaties zijn niet logisch ontsloten op voorzieningen. Bovendien kan woningbouw op genoeg andere locaties worden gerealiseerd, wat niet geldt voor de leisureboulevard waarvoor deze zone nu juist ruimtelijk gereserveerd is. 

Uit de stukken blijkt dat de projectontwikkelaar aan het “shoppen” is in de organisatie o.a. bij wethouder De Jong. Op 24 november 2022 wordt een mail gestuurd naar de projectontwikkelaar met o.a. de volgende inhoud: 

Naar aanleiding van uw gesprek met wethouder De Jong van 14 november jl bericht ik u als volgt. We hebben kennis genomen van de stukken die u heeft toegezonden. Hierin schrijft u dat de ontwikkeling van een hotel op dit moment economisch niet mogelijk is. U stelt voor het hotelgebouw te realiseren en hieraan een tijdelijke invulling te geven ten behoeve van bewoning. Hiervoor zou met een zgn. kruimelafwijking moeten worden afgeweken van het bestemmingsplan. Na afloop van dit tijdelijk gebruik zou het gebouw weer als hotel in gebruik worden genomen.  

Wij begrijpen de achtergrond van uw verzoek. In onze ogen is dit echter geen gewenste ontwikkeling en wel om de volgende redenen. 

Het bestemmingsplan voor de Tilburgseweg 1 laat realisering van een hotelgebouw in beginsel toe. U geeft evenwel aan dat het hotelwezen als gevolg van corona te maken heeft met een ongekende terugval. Of en wanneer de situatie herstelt is is niet duidelijk, zo lezen we uit uw stuk. Door een tijdelijke functie toe te staan zouden wij de realisatie van een hoofdgebouw faciliteren waarvan het blijkbaar nog maar zeer de vraag is of het ooit conform de toegedachte bestemming zal(kunnen) worden gebruikt. Herstelt de situatie niet dan zal na ommekomst van de termijn voor tijdelijk gebruik het gebouw leeg komen te staan. Dit komt in feite neer op bouwen voor leegstand en dat is geen goede ruimtelijke ordening. 

Daarnaast vinden wij de locatie Tilburgseweg 1 geen geschikte locatie voor bewoning. Voor huisvesting (studenten, arbeidsmigranten en andere burgers) willen wij een goed woon- en leefklimaat kunnen waarborgen, op aan aanvaardbare afstand van voorzieningen en op een locatie waar bewoners kunnen deelnemen aan de samenleving. De locatie Tilburgseweg 1 is te solitair gelegen en te dicht bij de N261 om daaraan te voldoen.  

Zowel het permanent als tijdelijke wonen als hoofdfunctie wordt op deze locatie dan ook niet wenselijk geacht. Op dit moment denken wij na over concepten voor tijdelijke, flexibele woonvormen. Deze locatie is daarbij niet in beeld.  

Wij zijn derhalve niet bereid om medewerking te verlenen aan uw verzoek. 

Einde citaat 

De in deze mailberichten vastliggende standpunten zijn glashelder en worden ook door ons onderschreven. 

Bij ons speelt de vraag wat er in 1 jaar tijd is gebeurd, waarom die duidelijke uitgangspunten opzij geschoven worden om alsnog medewerking te verlenen aan de realisering van (tijdelijke) woningbouw op dit perceel. 

Ook voor de opvang van vluchtelingen uit Oekraïne en andere doelgroepen blijven deze argumenten nog steeds van kracht. 

1. Kunt u in een chronologisch overzicht uitleggen welke stappen er zijn genomen om het eerder door uw college ingenomen standpunt 180 graden om te draaien?

Hieronder zullen we nader ingaan op de ingediende aanvrage en zullen de verschillende aspecten daarvan apart belichten. 

Voordat we hiertoe overgaan verzoeken wij u het volgende: De ontwikkelaar heeft het verzoek gedaan begin januari de plannen nader toe te lichten bij de raad. Op zich is dat het goede recht van de ontwikkelaar. Maar de raad heeft meer belangen af te wegen dan het belang dat een projectontwikkelaar heeft bij de realisering van het plan. 

Wij verzoeken u dan ook de raad in het kader van de BOPA- procedure aan de voorkant m.b.t. de uitgangspunten van het plan te betrekken en voordat de zienswijze procedure wordt opgestart.  

Wij verwachten dat het college- gezien de grote impact van dit plan t.o.v. de omgeving- komt met een voorstel waarin aan de raad richtinggevende uitspraken worden voorgelegd die bepalend zijn voor de realisering van het plan. We willen voorkomen dat de raad op het einde van het proces een verklaring van geen bedenkingen mag afgeven.  

Vraag:  

2. Bent u bereid om de raad ter besluitvorming een visie omtrent de uitgangspunten voor de ontwikkeling van dit gebied voor te leggen, voordat de BOPA procedure wordt opgestart?

Het plan 

Naast het Hotel dat benut gaat worden voor short stay(?) worden er op dit terrein ongeveer 350 woningen gebouwd: 100 woningen voor starters, 100 woningen voor jongeren, 30 woningen voor 2 en 3 persoonshuishoudens en 125 woningen voor Oekraïensevluchtelingen en asielzoekers. Het hotel zal worden benut voor de huisvesting van arbeidsmigranten. 

Voor het totale gebied zullen 125 parkeerplaatsen worden aangelegd. 

Het verzoek is om dit concept voor een periode van maximaal 30 jaar te realiseren. 

3. Is het gebruik van het Hotel voor short stay (arbeidsmigranten?) overeenkomstig de bestemming?

4. Indien dit niet het geval is moet deze (tijdelijke) wijziging worden meegenomen in de BOPA-procedure?

De Omgevingswet gaat er van uit dat aandacht is voor de omgevingskwaliteit. Omgevingskwaliteit is een term die de integrale kwaliteit van de ruimte aanduidt, waarbij rekening wordt gehouden met verschillende factoren die onze leefomgeving beïnvloeden, zoals indentiteit, erfgoed, natuur, landschap, architectuur, functionaliteit, duurzaamheid en inclusie. Kortom alles wat invloed heeft op de kwaliteit van leven en de leefomgeving. 

5. Hoe kijkt u aan tegen de hoeveelheid woningen op dit relatief kleine perceel?

6. Is de omgevingscommissie inmiddels om advies gevraagd?  Zo ja, wat was het advies? Kunt u dit delen met de raad?

7. Is de woningdichtheid uit het oogpunt van goede volkshuisvesting wel verantwoord?

De woningen worden voor een periode van maximaal 30 jaar gebouwd. 

Flexwoningen worden doorgaans voor een periode van 10 tot 15 jaar gebouwd. De ministeriële richtlijnen gaan er van uit dat een woning maximaal 15 jaar op een locatie staat en dat dan de locatie weer vrijkomt. 

8. In hoeverre is hier sprake van een tijdelijke situatie, aangezien de woningen voor 30 jaar worden gebouwd?

9. Zijn dit wel flexwoningen en wat zijn de kansen dat op die locatie nog een hotel in gebruik wordt genomen?

Situering 

Het perceel is gelegen tussen de N261 en de Tilburgseweg, is smal en is solitair gelegen t.o.v. de voorzieningen. 

Het ligt aan de entree/toegangsweg van Landgoed Driessen en aan een van de ontsluitingswegen van de kern Sprang. 

Het perceel wordt op een plaats ontsloten via de Tilburgseweg. 

De afwikkeling van het verkeer zal grotendeels plaatsvinden via de rotondes die nu al in verband met de verkeersafwikkeling van Landgoed Driessen problematisch zijn. 

Uit de aanvrage kan worden opgemaakt dat het de verwachting is dat gezien de doelgroep het autogebruik wel mee zal vallen. Daarbij komt dat voor zowel het hotel als voor de flexwoningen op een centrale plaats een parkeerterrein wordt aangelegd voor 125 auto’s en dat verwacht wordt dat veel bewoners gebruik zullen maken van de fiets. Het totale gebied wordt verkeersluw gemaakt.  

In de praktijk zullen bewoners en de gebruikers van het hotel naar verwachting  hun auto in de omgeving gaan plaatsen. De Tilburgseweg en de aangrenzende woonwijk zullen te maken krijgen met een extra parkeerdruk. 

10. Hoe kijkt u aan tegen het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein in relatie tot het aantal te realiseren woningen en het hotel? Wordt voldaan aan de parkeernorm?

Geluid.  

Door de situering is er sprake van een zeer hoog geluidbelaste locatie. Zowel door de de N261 als door de Tilburgseweg. De voorkeursgrenswaarde wordt ruim overschreden. Het realiseren van woningen binnen de normen lijkt op deze locatie nauwelijks realiseerbaar. Alleen met een gekunstelde oplossing van een geluidswal van woningen in 4 bouwlagen met een hoogte van 12 m !! met dove gevels is de optie die onderzocht moet worden om het plan te laten slagen. Dit heeft grote consequenties voor het stedenbouwkundig ontwerp. De metafoor van woningen in de duinen krijgt hierdoor wel een aparte dimensie.  

Duidelijk is dat in feite het terrein vanuit het oogpunt van geluid en leefbaarheid niet geschikt is voor (tijdelijke?)woningbouw. 

11. Hoe kijkt u aan tegen een 12 m hoge geluidswal van gestapelde woningen die het silhouet van een belangrijke entree van Waalwijk gaan bepalen en  bovendien het zicht op Landgoed Driessen en de kern Sprang zal gaan domineren?

Luchtkwaliteit en gezondheid  

Onlangs is een rapport verschenen van de GGD en TNO over bouwen langs wegen. Dit in relatie tot gezondheidsaspecten, met name stikstofdioxide en fijnstof.  

De GGD adviseert minimaal 150m afstand te houden van snelwegen en 25 m van een drukke binnenstedelijke weg. Fijnstof en stikstofdioxide veroorzaken luchtwegklachten zoals astma. De stoffen verhogen het risico op longkanker, hart- en vaatziekten en diabetes. Het perceel ligt volledig binnen het gebied, waar de GGD-richtlijn Luchtkwaliteit en Gezondheid aangeeft dat woningbouw daar niet mogelijk/wenselijk is. De huidige wettelijke normen zijn verouderd en voldoen niet aan de gewijzigde inzichten. 

12. Bent u het met ons eens dat inwoners het recht hebben op een omgeving die uit het oogpunt van volksgezondheid voldoet aan de meest actuele normen?

13. Bent u bereid om de GGD advies te vragen m.b.t. de gezondheidsaspecten van dit plan?

In mei van dit jaar is de raad van de gemeente Oosterhout door de GGD geïnformeerd over de luchtkwaliteit van de gemeente. 

14. Bent u bereid om de GGD te verzoeken een dergelijke analyse van de luchtkwaliteit van Waalwijk te maken en te presenteren aan de raad?

We hebben bij de inleiding van onze vragen teruggegrepen op ambtelijke adviezen die deze locatie ook voor tijdelijke woningbouw niet geschikt achten. 

We kunnen ons niet aan de indruk onttrekken dat deze adviezen niet uit de lucht zijn komen vallen.  

Wij verzoeken u zoals in vraag 2 verwoord, de uitgangspunten voor de realisering van deze plannen eerst voor te leggen aan de raad en geen onomkeerbare besluit te nemen en in afwachting hiervan de BOPA procedure op te schorten. 

Uw reactie zien wij binnen de hiervoor gestelde termijn tegemoet. 

Met vriendelijke groet, 

De fracties van de SGP en Samen Waalwijk 

Als Samen Waalwijk maken wij er graag met u samen een punt van.

Heeft u vragen of opmerkingen neem dan gerust contact met ons op. Mail naar fractie@samenwaalwijk.nl